Wie viel Wohnungsneubau braucht Berlin?

In Berlin ist der Wohnungsmarkt angespannt. Seit 2010 ist die Bevölkerung rasant angestiegen und der Markt und die Politik haben zu spät reagiert, um neuen Wohnraum zu schaffen. Aber auch bereits genehmigte Wohnungen brauchen überdurchschnittlich lang, bis sie fertiggestellt und bezugsfertig sind. Berlin hat daher einen erheblichen Nachholbedarf, um sozialverträglichen Wohnraum für die Berliner Bevölkerung zu schaffen.

Hinzu kommt, dass die Zahl der Einwohner*innen in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Für diese Menschen muss zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Die Stadt hat daher neben dem Nachholbedarf auch einen erheblichen Wachstumsbedarf an Wohnungen bis 2030.

Geht es nach der Rot-Grün-Roten Koalition, sollen bis 2030 insgesamt 200.000 neue Wohnungen entstehen, um den Nachhol- und Wachstumsbedarf zu decken. Als Grundlage ihrer Berechnung dient teilweise der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 der Senatsverwaltung (StEP Wohnen 2030), der die Aufgabe hat, festzustellen, wie hoch der Bedarf an Wohnungen bis 2030 ist, wie viel Neubau notwendig ist, um den Bedarf zu decken und wo gebaut werden kann.

Da die Bedarfszahlen nach Auffassung der SPD insgesamt aber zu niedrig angesetzt seien, nahm der Fachausschuss „Soziale Stadt“ der SPD eine eigene Kalkulation des Neubaubedarfs vor. Diese Zahlen sind nun die Grundlage, mit der die Rot-Grün-Rote Koalition in den nächsten fünf Jahren Politik machen will - so steht es in der Koalitionsvereinbarung.

Anders als im StEP Wohnen rechnet der Fachausschuss „Soziale Stadt“ mit einer Einwohnerzahl von 3,96 Millionen im Jahr 2030 und einem höheren Leerstandsziel von insgesamt 77.000 Wohnungen gegenüber 60.000 Wohnungen im StEP Wohnen und 3,85 Einwohner*innen im Jahr 2030. Außerdem setzt er mit 10.000 Wohnungen einen höheren Bauabgang vor 2020 an (Wohnraum der durch Umnutzung oder Verfall nicht mehr nutzbar ist) anstelle von 6.000 Wohnungen im StEP Wohnen.

Gemein haben beide, dass sie mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,75 Personen rechnen, die sich auch in 2030 nicht verändern wird.

Ginge es nach dem StEP Wohnen, braucht Berlin am Ende noch insgesamt 121.000 Wohnungen, um den Nachholbedarf als auch den Wachstumsbedarf zu decken. Die Regierungskoalition hält aber auf Basis ihrer eigenen Berechnungen an der Zahl 200.000 fest.

Der BUND ist der Auffassung, dass Berlin ein engmaschiges Monitoring des Bevölkerungswachstums mit ggf. neuer Bevölkerungsprognose braucht, um den Wachstumsbedarf standhaft abschätzen zu können. Die Stagnation der Einwohnerzahl während der Corona-Pandemie als auch der hohe Zuzug geflüchteter Menschen nach Berlin machen einmal mehr deutlich, wie volatil die Bevölkerungsentwicklung ist.

Darüber hinaus hat sich auch die Haushaltgröße zwischen 2012 und 2019 nach den statistischen Erhebungen des Mikrozensus von 1,75 Personen auf 1,79 Personen pro Haushalt vergrößert. Das statistische Bundesamt geht davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzt und 2030 1,8 Personen auf einen Haushalt kommen. Ehemals junge Zugezogene verpartnern sich und gründen eine Familie. Das bedeutet im Ergebnis, dass wir insgesamt 39.000 weniger aber tendenziell größere Wohnungen benötigen, als der StEP Wohnen und die Regierung prognostizieren.

Bezogen auf den Nachholbedarf heißt das, dass wir 44.500 neue Wohnungen brauchen, um den Wohnungsmarkt für die Bevölkerung, die derzeit in Berlin lebt, zu entspannen. Dieser Bedarf ist grundsätzlich durch die Anzahl an Wohnungen gedeckt, die bereits genehmigt und sich - wenn auch schleppend - zum Teil schon im Bau befinden (65.000 Wohnungen). Um den tatsächlichen Wachstumsbedarf zu ermitteln, benötigen wir, wie eingangs erwähnt, eine verlässlichere Datenrundlage zur Bevölkerungsprognose.

Die Neubaupläne der Regierung haben enorme ökologische Auswirkungen für Berlin. Das betrifft nicht nur die 200.000 Wohnungen, die neu entstehen, sondern auch, dass diese zu einem großen Teil in neuen Stadtquartieren, das heißt auf bisher unbebauten Flächen, errichtet werden sollen (51.000 Wohnungen in 16 neunen Stadtquartieren). Damit einher geht die Versiegelung offenen Bodens mit Beton und der weitere Verlust von Biodiversität und kühlendem Grün, das wir dringend für die Anpassung an den Klimawandel benötigen.

Darüber hinaus sind die Herstellung und der Transport der Baustoffe sehr energieintensiv. Die Zementindustrie ist weltweit für acht Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Zudem erzeugen neue Stadtquartiere durch ihre schlechtere Verkehrsanbindung zusätzliche Verkehrsströme und damit ordentlich Treibhausgase. Das Wohnhaus kann noch so energieeffizient sein, spätestens der alltägliche Weg zur Arbeit, Schule und Freizeit kehrt die positive Energiebilanz um.

Die Schaffung von Wohnraum im Bestand, also auf bereits vorhandener Siedlungsfläche mit entsprechender Infrastruktur sollte daher absolute Priorität haben.

Um neuen Wohnraum zu schaffen, darf sich die Regierung nicht auf immer neue Flächen fixieren. Eine Endlos-Diskussion über eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes oder der Elisabethaue bindet viel Energie aller beteiligten Akteure, die besser in die Erarbeitung einer wirksamen Handlungsstrategie für eine ökologische und klimaneutrale Stadtentwicklung investiert wäre.

Mit dem demographischen Wandel steigt der Bedarf an altersgerechten, barrierefreien, familiengerechten sowie flexibel nutzbaren Wohnungen. Zudem steht die Stadt vor der großen Herausforderung auch im Gebäudesektor klimaneutral zu werden. Dieser verursacht immerhin fast 50 Prozent der CO²-Emissionen in Berlin.

Um Wohnraum in bereits bestehenden Stadtquartieren zu schaffen, muss die Regierung vor allem auf die Bebauung bereits versiegelter Flächen setzen: Aufstockungen und Umbau von Gebäuden, Ausbau von Dachgeschossen sowie Flächenrecycling ineffizient genutzter Flächen wie Discounter-Flächen und Parkplätze. Mit dem Ausbau von Dachgeschossen und dem Umbau von Gebäuden kann gleichzeitig die dringend notwendige ökologische Modernisierung des Bestandes vorangebracht werden. Daneben braucht Berlin auch innovative Lösungen wie staatlich betriebene Wohnungstauschbörsen, erleichterte Untervermietung und Unterstützung für Umbauten.

Alle Orte, die für die Schaffung von Neubau (Wohnbaupotentiale) von der Behörde bisher ermittelt wurden, müssen datenschutzkonform und nutzerfreundlich veröffentlicht werden. Hamburg macht dies mit seinem Wohnflächeninformationssystem bereits vor. Erst dann kann beurteilt werden, welche dieser Baupotentiale strittig sind, aber auch, welche noch nicht erfasst wurden. Der BUND Berlin geht davon aus, dass sich bei einer systematischen Erfassung aller ökologisch tragbaren Baupotentiale die Frage nach einer Bebauung weiterer Grün- und Freiflächen automatisch erübrigen würde. Dies ist eine gute Nachricht, da Berlin nur so seine Klimaschutzziele erreichen und die Stadt für den Klimawandel wappnen kann.